深圳保障房停工背後300餘億資金缺口無著落
據接近深圳住建局的相關人士稱，深圳大鵬新區三個保障房項目後續建設需9.3億元指南信用貸款貸款全省皆可處理資金，但兩區均表示沒錢，項目現已停工。
在宣佈立項兩三年後，深圳大鵬新區三個保障房項目卻成為無人認領、無財政投入的"孤兒"。
10月23日，位於深圳東部大鵬新區葵湧街道葵興西路的葵安雅居保障房項目，雜草叢生、積水成塘，周圍凌亂地堆著一些建築材料，不遠處，有幾座空空的活動板房。
一街之隔的葵福嘉園項目、大鵬街道佈新社區的鵬雋雅苑項目，情況與葵安雅居類似。
本報記者調查瞭解到，這是目前深圳市確定已停工的保障房項目，無一例外，這三個項目均需要當地區政府籌措資金，而項目先後所屬的龍崗區、大鵬新區均表示"無錢投入"。
深圳保障房資金缺口問題，由此浮出水面。
放大到全國來看，接近深圳住保辦的知情人士稱，各地政府在保障房建設上普遍存在資屏東信貸信貸貸款金問題，至於解決辦法，政府傾向於把建設保障房的責任推向社會，如深圳有關部門有意將上述保障房項目轉為"安居型商品房"，吸引社會資本參與建設；北京則計劃今明年推出7萬套具有公共性質的限價商品房，這些投資，將由開發商或其他企業、組織參與承擔。
被迫停工
對於自己轄區內的三個項目停工，龍崗區、大鵬新區相關職能部門均倍感委屈。
2011年底，深圳市將龍崗區大鵬、葵湧、南澳3個街道劃歸新增的大鵬新區，大鵬新區管委會於2011年12月掛牌成立。分區後，此前這三個街道已開工的7個保障房項目， 涉及移交問題。
本報記者獲得的一份龍崗區關於上述事件的回復顯示，根據深圳市保障性安居工程建設指揮部有關保障性住房項目，按屬地劃分、各負其責的原則，大鵬新區轄區保障性住房建設主體應為大鵬新區相關職能部門，但大鵬新區因財政困難一直未予接手。
根據龍崗區的描述，大鵬新區轄區內共有葵福嘉園、葵安雅居、鵬雋雅苑及南澳楓浪山花園一期、二期等5個開工在建政府投資保障性住房項目。其中：葵福嘉園於2009年立項，南澳楓浪山花園一期、鵬雋雅苑於2010年立項，葵安雅居及南澳楓浪山二期於2011年立項。截至目前，龍崗區財政為以上5個保障性住房項目累計投入約7947.78萬元建設資金。
龍崗區住房和建設局住房保障科科長李忠東表示，兩區分離後，在大鵬新區轄區范圍內的保障房理應由大鵬新區出資建設。
據瞭解，目前，大鵬新區僅接收壩光精細化工安置小區及嶺澳核電職工公寓等兩個項目，這兩個項目無需區財政出資建設。5個需要區財政投資的項目，則遭遇瞭兩區互相推諉的命運。
"新區剛剛成立，財政緊張，沒法接收。" 大鵬新區生態保護和城市建設管理局副局長李蔚說。
深圳市住房和建設局已多次組織協調會，試圖解決上述移交問題。但截至目前，大鵬新區一直拖著不予接收上述項目。
從全市來看，深圳完成全年保障房任務並不樂觀。8月底，深圳市人民政府向市人大常委會所作的《關於保障性住房建設和管理情況的報告》(下稱《報告》)中透露，深圳在建保障性住房22萬套(含完成前期工作項目)，相當於深圳經濟特區建立以來前30年政策性住房總量。今年計劃開工1.5萬套，竣工2萬套，上半年已開工9000套，竣工1.02萬套，占全年計劃的60%、51%。
上述計劃還有追加。深圳市住建局局長李廷忠曾透露，深圳市將今年新開工建設保障房的目標1.5萬套追加為2萬套，並計劃全部於今年完工。
這使得各區壓力大增。據本報記者調查，除瞭這三個項目明確停工，深圳龍華、寶安等郊區也有諸多項目面臨資金困難；在2012年，深圳關外幾個區以及鹽田區均未完成保障房建設任務，知情人士表示"今年也夠嗆"。
政府缺錢
本報記者瞭解到，保障房建設是分區和市本級，如果是市裡的項目，就由市財政出錢；如果是區裡項目就由區出錢。市裡隻管分配哪個區建多少套的任務，建設項目由市/區各自從財政收入中出預算，區裡建設保障房的錢要由區去籌集。
據接近深圳住建局的相關人士稱，上述三個項目後續建設需9.3億元資金，但兩區均表示沒錢。"保障房資金目前主要靠銀行貸款，此後可以用財政稅收或者土地出讓金來償還，"上述人士告訴記者。
他介紹，關內幾個區財政充足的，去年保障房任務都完成瞭。而大鵬新區才成立一年多，去年的財政收入隻有十多億，五個保障房就要十幾億，區裡還要建設其他的醫療、教育、基礎設施、產業投資等等，還要給公務員發工資，實在是捉襟見肘。
而龍崗區在承辦大運會之後資金一直緊張，該區的保障房建設任務也最多；數據顯示，去年一年，龍崗區的財政總收入隻有160億左右，本身財政並不充足；該區認為，應由大鵬新區協調市政府相關職能部門，創新工作思路，多渠道籌集資金解決保障性住房資金不足問題。
值得註意的是，"缺錢"不止於以上兩區，而是深圳市保障性住房面臨的普遍性問題。前述政府《報告》指出，經測算，未來三年，深圳保障性住房建設資金總需求約378億元，而可以對比的是，2012年，深圳全市土地出讓實際收入為326.19億元，實際保障性住房完成支出7.76億元。要在三年內獲得378億元的資金，投融資壓力顯然很大。
此外，《報告》指出，近年深圳城市更新項目配建、企業利用自有用地集中建設的公共租賃住房數量較多，建成後需要政府回購，市、區兩級均面臨很大的財政壓力；而企業代建的BT模式隻是延遲政府支付時間，不能從根本上解決資金籌措問題。
對於企業來說，公租型保障房投資回報也不成正比。由於公共租賃住房依靠租金收入，投資回收期長，企業以BOT(建設-經營-轉讓)等方式參加建設運營的意願不高。
該報告當時已經隱晦指出，個別區(新區)財政緊張，建設資金短缺，在建的政府投資保障性住房項目推進不順。
引資參建？
對於大鵬新區等保障房停工問題，"此前曾建議由市財政接手這幾個項目，但市發改委和市財委不同意。"深圳住建局有關負責人透露，現在考慮將這幾個項目轉為由社會投資建設的安居型商品房。
在一位參與深圳安居型商品房的大型開發商人士看來，最後的解決方案是，或者把公租房變身為安居型商品房賣出去，若不能，就需要調整項目規劃，或者減少項目建設。
深圳市保障房方案的設計者之一、住房研究會秘書長陳藹貧認為，這幾個項目恐怕難符合"變身"條件。在他看來，區財政投資建設的保障房主要用於解決區內戶籍居民住房困難，但大鵬新區內戶籍居民以原村民為主，無房低收入傢庭較少，"那麼多保障房建完瞭分給誰？"
目前，上述項目是否具備"變身"條件，還在進一步研究中。
事實上，深圳通過吸引社會資金投資安居型商品房建設已經不在少數，目前，深圳保障性住房建設主要采取"競地價、限房價"或"定地價、競房價"的方式，吸引社會資金參與安居型商品房建設，通過企業自建、BT、BOT等方式，解決保障性住房建設資金不足問題。
本報記者查詢，包括萬科、中海外、招商地產等大型開發商都已參與建設此類項目，雖然利潤相比商品房開發微薄，但由於不用考慮銷路，還可以和政府處好關系，這些開發商也願意去做。
據上述《報告》統計，全市在建保障房項目125個，計劃總投資616億元。其中，政府投資203億元，社會投資413億元，分別占33%、67%。社會投資中，政府需回購130億元，實際上政府投資超過計劃總投資的50%。
同時，為瞭擴大房源，深圳采取地鐵上蓋、公交場站綜合開發、商品房與城市更新項目配建、工業用地改建保障性信貸比較評比哪家好~辦信貸需要什麼條件住房、征地返還用地合作開發、收購等多種方式，多渠道籌集保障性住房房源。
"政府一直在想方設法減少財政負擔，"多位開發商人士對本報記者稱。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/08252467799.shtml
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